1. 부동산 가격을 결정하는 요인 : 입지
ㅇ 양질의 일자리, 교통, 주변인프라(생활시설, 학군 등), 아파트브랜드, 연식, 세대수 등
- 수도권은 일자리와 교통이 중요하지만, 지방은 덜 중요한 편이며 주변 인프라와 상품성이 더 중요하다.
ㅇ 기피시설이 부동산물건 반경 500m 이내에 있는지 확인 필요 : 매도가 어렵고 가격상승에 제한
- 혐오시설(쓰레기매립장, 화장장, 공원묘지 등), 위험시설(원자력발전소, 교도소 등), 공익시설(정신병원, 장애인시설 등)
2. 부동산 온라인조사 : 지역의 이해, 시세 조사
ㅇ 지역특성 : 나무위키
ㅇ 개발호재 : 지자체 사이트
ㅇ 부동산통계 : 통계청, 부동산플랫폼
ㅇ 실거래가 : 국토해양부실거래가사이트
ㅇ 매물확인 : 네이버 부동산
ㅇ 현장확인 : 해당 지역 공인개사
ㅇ 주요 플랫폼 : KB부동산(아파트), 아실(아파트), 부동산지인, 디스코, 부동산플래닛, 세금계산기, 직방, 아파트커뮤니티 등
3. 현장조사
(1) 준비물 : 경매물건정보지2장(제출용/내가 정보 확인용), 신분증(주민센터에서 전입세대 확인시 필요), 폰(사진, 녹음 등)
(2) 현장조사 전 해야 할 것 : 후보 물건 추리기, 효율적 임장동선 짜기, 주변 부동산 약속 잡기, 법원 경매 취하여부 확인
(3) 현장조사 시 확인해야 하는 사항 : 시세조사, 미납관리비, 전입세대열람
ㅇ 아파트 : 교통, 단지관리상태, 지하주차장(엘베연결유무), 점유자(인적사항, 공실유무), 내부구조, 주변인프라(마트, 학교 등)
ㅇ 오피스텔 : 역세권 300m이내, 건물 관리상태, 내부구조, 주차장, 점유자, 주변편의시설
ㅇ 빌라 : 교통, 건물내/외부컨디션(누수여부), 주차장, 옥상 방수설비 노후화 여부, 내부와 점유자를 반드시 확인
ㅇ 상가 : 배후세대, 고객 접근동선, 상권 활성화, 골실여부, 주차, 입점업종, 건물내/외부 관리상태
(4) 프로세스 : 대중교통을 이용해서 물건지로 가기 > 물건 확인 > 관리사무실 > 중개사무실 > 주민센터
ㅇ 접근성 조사 : 대중교통을 이용해서 이동하면서 주변 환경(위험시설, 언덕여부, 가로등, 유흥가 등)을 확인
ㅇ 물건 확인 : 지면경사 여부, 경매물건 호수(층, 향, 조망, 샷시 등), 주차장(지하주차장 여부, 엘리베이터 연결여부, 빌라는 주차장 형태, 주변 공용주차장 등), 건물외부(위반건출물 여부, 누수로 인한 보수 공사 흔적, 건축자재(화재에 취약한 드라이비트), 빌라는 건물내부도 반드시 확인하자(곰팡이, 얼룩 등)
- 아파트와 오피스텔은 관리사무소가 존재해서 일정 수준으로 유지되지만, 빌라는 점유자도 반드시 조사 필요(독거노인, 장애인, 소년소녀가장 등)하며 직접 확인이 어렵다면 주변 관리사무소, 경비원, 이웃주민을 통해 조사하자.
- 위반건축물(벌금, 대출 어려움, 임차인 전세대출 시에도 문제)과 집한건물인데 주인이 1명인 경우 조심(호수별 등기 확인)
ㅇ 관리사무소(아파트/오피스텔/상가) : 미납관리비, 점유자정보, 경쟁자정보, 내부상태 확인
- 관리비 연체여부 및 금액, 한달 평균 관리비(하절기/동절기), 누수로 인한 분쟁, 인테리어신고 유무
- 점유자 인적사항, 몇 명이나 물건을 보러 왔는지 경쟁자 확인
- 옵션포함여부
- 상가, 오피스텔은 공실률 확인
- 상가는 관리비 외 주차비용도 체크
- 빌라는 관리사무소가 없는 경우가 많으나, 잘 관리되는 빌라는 입주자대표를 통해 확인 가능
ㅇ 중개사무소 : 시세조사(매수자/매도자/경매오픈)
ㅇ 주민센터 방문 : 전입세대열람, 외국인체류확인서, 건출물현황도
- 전입세대열람 : 선순위 임차인 확인, 세대합가 조심(세대원 중 최초전입일자 기준 익일 0시 대항력 발생)
- 외국인체류확인서 : 전입신고가 되지 않아 체류지변경신청일 익일 0시 대항력 발생
- 건축물현황도 : 경매자료상 내부현황도가 나오지 않는 경우 확인 필요 / 방, 화장실, 거실크기 등 확인 / 세움터 사이트에서도 열람 가능
4. 입찰가 정하기
ㅇ 본인이 원하는 수익률과 입찰 목적에 따라 입찰가는 달라진다.
ㅇ 낙찰가율 추세 확인
ㅇ 해당 지역 적정 날찰 가격 산정 : 1개월 내 권리상 하자가 없는 낙찰사례 5건 찾기, 시세대비 낙찰가율 계산(감정가대비로 계산하면 안됨), 같은평수대/같은금액대 2가지로 계산해보기
ㅇ 가격저항대 분석(천만 단위)
ㅇ 우수리 정하기
2023.08.04 - [재테크공부/경매] - [경매] 경매투자 프로세스 - 권리분석
[경매] 경매투자 프로세스 - 권리분석
1. 경매투자 프로세스 ㅇ 물건검색 > 권리분석 > 현장조사 > 물건입찰 > 잔금납부 > 명도진행 > 인테리어 > 매매/임대 - 현장조사 : 접근성, 주변환경, 공실유무, 관리비미납여부, 시세조사 등 - 물건
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[경매] 경매 낙찰 후 해야 하는 것(명도, 수리, 임대 등)
1 명도 : 협의명도 / 강제집행명도 ㅇ 강제집행을 기본으로 진행하면서 점유자가 위로비를 받고 나갈 수 있는 기회를 주는 협의를 하자. - 인도명령신청 전제로, 협의가 잘 진행되더라고 각 단계
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