[경매] 부동산권리 기본학습

 

1. 부동산 권리

ㅇ 사용, 수익, 처분

 - 배당에 참석할 수 있는 권리 : 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, (상황에 따라 전세권)

ㅇ 부동산 권리 관련 내용을 공시한 문서가 등기부등본

 - 등기부등본에 먼저 기재된 선순위권리자가 후순위권리자보다 우선순위

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2. 부동산 권리 종류

(1) 소유권 : 사용, 수익, 처분 가능

ㅇ 등기부 표현 : 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분이전

 

(2) 용익물권(사용, 수익) : 지상권, 지역권, 전세권

ㅇ 지상권, 지역권 : 토지 등기부에 기재

  1) 지상권 : 남의 토지에 내 소유의 건물, 수목, 공작물 등을 만들고 본인의 이익을 위해 사용

    - 법으로 정해진 최단 약정기간 존재

    - 지상권 기간종료시 갱신청구권, 지상물매수청구권

    * 구분지상권 : 토지 상/하 일정범위를 정해서 그 공간을 사용하는 지상권(철탑, 교통안전물, 지하도로, 고가도로 등)

  2) 지역권 : 내 땅의 이익을 위해 남의 토지를 사용(통행 등)

   - 요역지(요구)/승역지(승락) 양쪽 토지등기부에 지역권 기재

ㅇ 전세권 : 건물/토지(농지 제외) 등기부에 기재, 남의 부동산을 원래 용도대로 사용하며 수익

   - 등기부에 기재된 권리로 전세권 등기 시 대항력과 우선변제권을 가지며, 담보물권적 효력이 있어 소송없이 임의경매신청 가능

   - 우리가 흔히 말하는 전세는 임차권으로 등기부에 기재된 권리는 아니다. 이 권리는 임대차보호법으로 일정요건만 갖추면 전세권과 비슷한 힘을 주면서 임차인을 보호(대항력)

   * 임차권 (임대차보호법) : 전입신고와  점유 시 익일 0시부터 임차인 대항력 발생, 확정일자를 받으면 우선변제권 부여(배당참석 / 소액임차인이라면 경제적약자로 최우선변제권 부여 ), 보증금 반환소송 판결문을 받아 강제경매신청 가능

   * 민법(전세권)과 임대차보호특별법(임차권) 상충 시 특별법이 우선시 되며, 임차권은 새로운 소유자에게 보증금을 전부 다 받을 수도 있다.

 

(3) 담보물권(처분) : 근저당, 질권, 담보가등기

 1) 근저당 : 등기에 채권최고액(원금+이자포함), 채무자, 근저당권자 기재되며 근저당을 근거로 임의경매신청 가능

 2) 질권 : 근저당권에 설정하는 권리

 3) 담보가등기

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3. 경매시 주의가 필요한 권리

(1) 가등기 : 예비등기/순위보전 > 소유권이전청구가등기, 근저당설정청구가등기 등

 - 순위확보 : 실제 권리 취득 시 가등기 날짜로 소급 적용

 - 소유권이전가등기인 경우 담보가등기(담보물권)인지 보전가등기(순위보전)인지 확인 필요

  . 담보가등기는 근저당권으로 경매 낙찰 시 소멸

  . 보전가등기는 소유권 이전목적이므로 경매 낙찰 시 인수될 수도 있어 주의 필요(인수되는 경매물건 소유권을 뻇길 수도 있다)

 

(2) 권리제약 : 가압류, 경매기입등기, 예고등기, 가처분, 건물철거가처분 > 경매시 주의

 1) 가압류 : 금전채권과 관련해서 채무자의 부동산에 대해 임시로 처분 등을 하지 못하게 하는 것 (소송하면서 판결이 나올 때까지 처분 못하게 막을 용도)

 2) 압류 : 세금 관련 문제로 부동산 처분 제한

 3) 경매기입등기 : 경매진행 시 부동산 처분 제한

  - 강제경매개시결정(판결문 필요) / 임의경매개시결정(근저당 등으로 등기부만으로 채권자가 경매신청 가능)

 4) 예고등기 : 국가에서 직권으로 설정(서류위조 등으로 소송 진행 시 주의 알림)

 5) 가처분 : 소송을 전제로 신청자 요청으로 법원에서 임시로 하는 처분 명령(현상태 권리 동결), 비금전채권 관련

   - 다툼 가처분 : 소유권 이전 금지

   - 임시지위 확보 : 근저당설정청구권 가처분, 소유권이전등기 청구권 가처분

 6) 건물철거 및 토지인도 가처분 

 

(3) 기타 : 임차권, 대지권, 토지별도등기, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권

 1) 임차권 : 임대차특별보호법에서 보호하는 전세 임차인 보호 (대항력, 우선변제권), 원칙적으로는 등기에 공시되지 않음

 2) 토지별도등기, 대지권미등기 : 집합건물(ex. 아파트, 오피스텔 등)에서만 확인 가능

  ㅇ 단독주택, 다가구, 공장, 창고 : 건물/토지 등기부 각각 권리 분석 필요

  ㅇ 집합건물(아파트 등)  * 건물가격(해당 호수) + 토지가격(토지 지분) = 감정가

    - 주거공동주택(아파트, 빌라 등)은 집합건물등기부 등본으로 확인 가능하나 대지권 미표기(대지권 미등기)시 확인 필요

    - 대지권 미등기이나 감정가격 포함 시 최초분양자가 분양대금완납한 경우 문제 없으나, 미납 시 경매 낙찰 후 등기시 추가 비용이 필요할 수 있음 

    - 토지에 권리가 남아서 토지 등기가 남은 경우, 매각물건명세서(경매물건품질보증서)를 확인하고 인수되는 토지 권리 확인 필요(공익목적, 역세권, 지하철통로 등이 남아있을 수 있음)

 3) 임차권, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권은 등기부상에 표기 되지 않는 권리

  ㅇ 유치권 : 현장에서 주료 확인(현수막, 시건장치 등) 가능한 공사대금 등을 문제로 점유, 유치권 행사 

  ㅇ 분묘기지권

  ㅇ 법정지상권 : 토지 등기에 지상권이 기재되지 않았으나 특정 기간이 지나면 존속이 인정되는 권리

 

* 배당 참여(돈이 목적) 권리는 경매 낙찰 시 소멸된다 : 담보물권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 저당, 담보가등기, (전세권은 확인 필요)

* 그 외 권리는 경매 낙찰 시 인수될 수도 있고, 소멸될 수도 있다.

 

 

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