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재테크공부/경매

[경매] 경매 낙찰 후 해야 하는 것(명도, 수리, 임대 등) 1 명도 : 협의명도 / 강제집행명도 ㅇ 강제집행을 기본으로 진행하면서 점유자가 위로비를 받고 나갈 수 있는 기회를 주는 협의를 하자. - 인도명령신청 전제로, 협의가 잘 진행되더라고 각 단계별 시간이 소요되므로 계고단계까지는 진행하자. ㅇ 강제집행 방법 : 인도명령신청(2~3개월) / 명도소송(6개월~1년 이상) - 인도명령 : 소유자, 후순위임차인, 권한없는 점유자 / 인도명령신청 > 결정문 > 강제진행신청 > 계고 > 집행 - 명도소송 : 선순위 임차인, 유치권자 2. 강제집행절차 ㅇ 낙찰 > (7일) 매각허각결정기일 > (7일) 매각확정기일 > (30일 이내) 잔금납부 + 인도명령신청 > 인도명령결정문 > 점유자 송달 > 강제집행신청 > 예고/개문계고 > 강제비집행 > 유체동산보관, 유체동산경매신.. 더보기
[경매] 부동산 경매 현장조사 및 입찰가 산정 1. 부동산 가격을 결정하는 요인 : 입지 ㅇ 양질의 일자리, 교통, 주변인프라(생활시설, 학군 등), 아파트브랜드, 연식, 세대수 등 - 수도권은 일자리와 교통이 중요하지만, 지방은 덜 중요한 편이며 주변 인프라와 상품성이 더 중요하다. ㅇ 기피시설이 부동산물건 반경 500m 이내에 있는지 확인 필요 : 매도가 어렵고 가격상승에 제한 - 혐오시설(쓰레기매립장, 화장장, 공원묘지 등), 위험시설(원자력발전소, 교도소 등), 공익시설(정신병원, 장애인시설 등) 2. 부동산 온라인조사 : 지역의 이해, 시세 조사 ㅇ 지역특성 : 나무위키 ㅇ 개발호재 : 지자체 사이트 ㅇ 부동산통계 : 통계청, 부동산플랫폼 ㅇ 실거래가 : 국토해양부실거래가사이트 ㅇ 매물확인 : 네이버 부동산 ㅇ 현장확인 : 해당 지역 공인개.. 더보기
[경매] 경매투자 프로세스 - 권리분석 1. 경매투자 프로세스 ㅇ 물건검색 > 권리분석 > 현장조사 > 물건입찰 > 잔금납부 > 명도진행 > 인테리어 > 매매/임대 - 현장조사 : 접근성, 주변환경, 공실유무, 관리비미납여부, 시세조사 등 - 물건입찰 : 법원정보 확인(매각물건명세서 등), 입찰 당일 오전 10시 확정됨 - 잔금납부 . 낙찰 후 30일 ~ 45일 이내 . 경락자금대출 : 비주거용 부동산(감정가 70% or 낙찰가 80% 중 낮은 금액 기준) / 주거용 부동산(DSR한도내에서만 대출 가능 1금융권 40%, 2금융권 50% / KB시세에 LTV적용 or 낙찰의 80% 중 낮은 금액) * 대출가능금액(대출딜러) 확인, 경락대출은 딜러를 통해서 받는게 더 좋은 경우가 많은데 가능하다고 알려주는 금액보다 보수적으로 생각할 것 - 명도진.. 더보기
[경매] 부동산 관련 서류 1. 건물 관련 서류 ㅇ 건축물대장 : 건물 현황(위치, 층수, 면적, 건축자재, 위반건축물 등재여부 등) ㅇ 건물등기부 : 부동산 권리(소유권, 근저당 등) * 위반건축물(무단용도변경, 불법증축 등)은 벌금, 대출 등의 문제가 생길 수도 있으므로 주의 필요 2. 토지 관련 서류 ㅇ 토지대장/임야대장 : 토지 현황(위치, 면적 등) ㅇ 토지등기부 : 부동산 권리(소유권, 지상권 등) ㅇ 지적도/임야도 : 토지 생김새 ㅇ 토지계획이용원 : 개발가능행위(농사만 가능 등) 3. 등기 보는 방법 ㅇ 등기부 구성 : 표제부(부동산 현황) / 갑구(소유권 관련 권리) / 을구(소유권 외 기타 나머지 권리) ㅇ 갑구/을구 따지지 않고 권리 순서대로 나열해서 소멸/인수되는 권리 확인 필요 - 접수일자 > 접수번호 순으.. 더보기
[경매] 부동산권리 기본학습 1. 부동산 권리 ㅇ 사용, 수익, 처분 - 배당에 참석할 수 있는 권리 : 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, (상황에 따라 전세권) ㅇ 부동산 권리 관련 내용을 공시한 문서가 등기부등본 - 등기부등본에 먼저 기재된 선순위권리자가 후순위권리자보다 우선순위 2. 부동산 권리 종류 (1) 소유권 : 사용, 수익, 처분 가능 ㅇ 등기부 표현 : 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분이전 (2) 용익물권(사용, 수익) : 지상권, 지역권, 전세권 ㅇ 지상권, 지역권 : 토지 등기부에 기재 1) 지상권 : 남의 토지에 내 소유의 건물, 수목, 공작물 등을 만들고 본인의 이익을 위해 사용 - 법으로 정해진 최단 약정기간 존재 - 지상권 기간종료시 갱신청구권, 지상물매수청구권 * 구분지상권 : 토지 상/하.. 더보기

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