[경매] 경매투자 프로세스 - 권리분석

 

1. 경매투자 프로세스

ㅇ 물건검색 > 권리분석 > 현장조사 > 물건입찰 > 잔금납부 > 명도진행 > 인테리어 > 매매/임대

   - 현장조사 : 접근성, 주변환경, 공실유무, 관리비미납여부, 시세조사 등

   - 물건입찰 : 법원정보 확인(매각물건명세서 등), 입찰 당일 오전 10시 확정됨

   - 잔금납부

    . 낙찰 후 30일 ~ 45일 이내

    . 경락자금대출 : 비주거용 부동산(감정가 70% or 낙찰가 80% 중 낮은 금액 기준) / 주거용 부동산(DSR한도내에서만 대출 가능 1금융권 40%, 2금융권 50% / KB시세에 LTV적용 or 낙찰의 80% 중 낮은 금액)

     * 대출가능금액(대출딜러) 확인, 경락대출은 딜러를 통해서 받는게 더 좋은 경우가 많은데 가능하다고 알려주는 금액보다 보수적으로 생각할 것

   - 명도진행 : 협의 or 법원강제집행(전용면적 기준으로 평당 금액 받음)으로 명도진행 가능하며, 협의 최대비용은 법원강제집행 비용을 최대로 생각

   - 인테리어 : 집 수리해서 상품 가치 높이기

   - 매매/임대 : 개인매매사업자는 세금 혜택 / 개인은 단기 매매시 양도세 주의

 

2. 경매정보검색 : 사설 사이트에서 시작해서 법원 사이트에서 마무리하자

ㅇ 사설사이트 : 물건검색/권리분석 보기 편하게 제공

 - 유료 : 옥션원, 지지옥션 등

 - 무료 : 두인경매, 마이옥션 등

ㅇ 대법원경매사이트 : 입찰 시 최종 확인해야 함. 등기부등본은 제공하지 않는다.

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3. 권리분석

(1) 사건기본내역분석 : 대지권 유무, 매각대상

 ㅇ 대지권유무 : 최초분양자가 분양대금 완납여부 확인

 ㅇ 매각대상 : 토지 포함한 매각 물건인지

(2) 등기부 권리 분석 : 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는지 확인

 ㅇ 돈이 목적인 권리는 낙찰로 소멸한다 : 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당에 참여하는 전세권

 ㅇ 돈이 목적이 아닌 권리는 돈이 목적인 권리중 가장 먼저 등기된 권리 기준으로 인수될 수도, 소멸될 수도 있다

 ㅇ 공식

  - 말소기준권리찾기 : 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당참여전세권 중 배각부동산전부에 설정된 전세권

  - 말소기준권리 위로 인수되는 권리 확인

  - 말소기준권리 뒤 후순위 권리라도 가처분/예고등기가 있는 경우 소송 결과에 따라 소유권을 뻇기거나 건물철거 될 수 있으므로 주의

(3) 점유자 분석 : 소유자/선순위임차인/후순위임차인

 ㅇ 소유자, 후순위임차인은 문제 없음

 ㅇ 선순위임차인은 확인 필요 - 배당에 참여하지 않는 경우 낙찰자가 인수/ 배당에 참여한 경우 부족한 보증금은 낙찰자가 인수하며 기타 변수 확인이 필요하다

 * 말소기준권리보다 임차인 대항력 발생일이 빠른 경우 선순위 임차인 / 느린 경우 후순위 임차인

(4) 공법분석 : 위반건축물(아파트 외에는 건축물대장 확인) , 원하는 용도대로 사용 가능여부, 건축 가능여부(토지계획이용원 확인)

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4. 법원 서류 확인 : 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서

 

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