1 명도 : 협의명도 / 강제집행명도
ㅇ 강제집행을 기본으로 진행하면서 점유자가 위로비를 받고 나갈 수 있는 기회를 주는 협의를 하자.
- 인도명령신청 전제로, 협의가 잘 진행되더라고 각 단계별 시간이 소요되므로 계고단계까지는 진행하자.
ㅇ 강제집행 방법 : 인도명령신청(2~3개월) / 명도소송(6개월~1년 이상)
- 인도명령 : 소유자, 후순위임차인, 권한없는 점유자 / 인도명령신청 > 결정문 > 강제진행신청 > 계고 > 집행
- 명도소송 : 선순위 임차인, 유치권자
2. 강제집행절차
ㅇ 낙찰 > (7일) 매각허각결정기일 > (7일) 매각확정기일 > (30일 이내) 잔금납부 + 인도명령신청 > 인도명령결정문 > 점유자 송달 > 강제집행신청 > 예고/개문계고 > 강제비집행 > 유체동산보관, 유체동산경매신청, 유체동산 낙찰 후 폐기
- 점유자가 기일을 연장할 수 있는 포인트 : 매각허각결정 후 확정기일까지 절차 하자 등을 신고/항변하는 경우, 점유자가 대면 송달을 받지 못한 경우(송달>재송달>주소보정>특별송달>공시송달 - 게시판>발송송달 - 비대면도 인정)
- 내가 할 일 : 낙찰 후 경락자금대출(조건 확인 후 사인 / 법무사수수료가 일반 매매보다 비쌈), 법무사에 인도명령신청 요청(법무사가 잔금납부와 인도명령신청 진행해줌/ 보통 무료로 진행하거나 저렴함), 점유자 송달 여부 확인(인도명령사건본호를 나의사건검색 사이트에서 확인), 강제 집행신청(내가 법원가서 예납금 30~60만원 납부하면서 신청), 예고/개문계고 관련 점유자에게 사전에 잘 설명해두기(실점유인, 짐 등을 문을 열고 확인하는 절차이며, 증인 3명 필요(나+2명 지인), 열쇠수리공 출장비 들 수도 있음), 강제집행 시 노무비 입금, 점유자 짐(유체동산) 경매신청 후 내가 사서 폐기처분
3. 명도 난이도 예측
ㅇ 소유자보다 임차인이 협의명도 가능성 높다.
- 전액 배당받는 세입자는 이사비 줄 필요 없음. 명도확인서+인감증명서를 내야 배당받을 수 있음
- 일부 배당받는 세입자는 이사비 안줘도 되지만 약간의 실비 지원
- 배당받지 못하는 세입자는 이사비 등을 협의
ㅇ 점유자가 소유자인 경우 : 우편물 안받는 집은 명도기간이 오래 걸릴 수 있다. 등기부상 개인근저당(사채), 가압류, 건강보험, 근로복지공단, 보증기금 등이 있는 경우 돈이 없는 사람
ㅇ 노약자, 환자, 장애인이 사는 경우 집행관이 강제집행기일을 잘 안잡아주고, 협의도 어렵다.
4. 명도협상 노하우 : 포지션 싸움 > 협상 (이사날짜 > 이사비용 순서)
ㅇ 잔금치르는 날 내용증명을 발송하고, 강제집행 단계를 진행하면서 협상을 진행
ㅇ 점유자에게 감정적으로 휘둘리지 않기 위해 외부에서 만나거나 전화/문자 등으로 협상 진행
ㅇ 협상의 기준은 낙찰자가 먼저 정한다. (이사날짜 > 이사비용 순으로 낙찰자가 기준을 정해서 먼저 얘기)
ㅇ 기타
- 전소유자는 경제적 여건이 좋지 않은 경우가 많으므로 재계약하지 않기
- 임차인과 재계약하는 경우, 보증금을 하루에 모두 받고 계약하고, 세입자가 월세/관리비/공과금을 잘 납부했는지 확인하고 인도명령절차는 계속 진행하면서 재계약을 한다.(재계약시 인도명령신청이 거부됨)
- 미납관리비 : 협의명도시 관리비를 포함해서 협의 / 강제집행시 낙찰자는 공용부분만 승계하며 연체비는 공용부분에 들어가지 않는다. 3년 넘은 연체금액은 소멸 / 빌라 미납공과금은 탕감처리 가능하며 점유자가 내도록 이사비와 같이 협의
- 점유자 연락이 없는 경우, 관리사무소 / 도시가스 / 경매계에 경매사건 열람 등을 통해 연락
5. 집수리
ㅇ 철거 > 페인트 > 욕실 > 도배장판 > 싱크대, 신발장 > 입주청소
- 해당지역 업체를 리스트하고, 다음 작업 일정을 잡으면서 진행
- 전체 단계를 진행하고 최종 마감 이후 방문 일정을 체크해서 확인하며 잔금일 조정
6. 임대하기 : 홍보를 열심히 하자.
ㅇ 주변 부동산 전부에 내 물건을 홍보할 것
ㅇ 홍보 전단지 만들기, 인터넷 카페 이용, 부동산 어플 활용 등
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